신길 재정비촉진지구 부분 해제(`14년)로 10여 년간 정체된 영등포구 신길동 314-14 일대가 신속통합기획 확정으로 새로운 개발의 전환점을 맞이하게 됐다. 이로써 신길 재정비촉진사업 완료지역(남측), 신안산선 개통(`26년 예정) 및 다수의 개발 움직임이 있는 지역(북측)이 연계되어 변화의 흐름이 본격 확산될 것으로 기대된다.

 대상지 일대는 신길 재정비촉진지구 개발 여부에 따른 주거환경의 차이가 큰 곳이다. 재정비촉진사업이 완료(`19년)된 가마산로 남측의 경우 노후주거지 정비 및 도로 등 기반시설 확충으로 정주 여건이 크게 개선됐다. 반면, 대상지를 포함한 가마산로 북측은 재정비촉진지구 해제 이후 정비가 지연되면서 주거환경의 격차가 발생했다.

 대상지를 포함한 가마산로 북측은 좁은 진입도로 및 불법주정차 등으로 인해 차량접근이 어려웠고, 보도가 없는 이면도로의 보행안전성은 크게 떨어진 상황이다. 특히 이 일대는 반복된 침수 피해로 인해 2022년 특별재난지역으로 지정되는 등 주거 안전 측면도 취약하다.

 대상지는 전체 건축물의 93%가 노후 건축물(20년 이상)이며, 반지하 비율도 절반을 넘는 52%에 달해 정비 필요성이 높은 지역이다.
 

 한편, 대상지 일대는 신안산선 도림사거리역(`26년 개통 예정)과 인접해 광역교통망 확충이 기대되는 곳이다. 또한 지역 일대 도심공공주택 복합사업, 공공재개발 등 다수의 정비사업 움직임으로 상당한 여건 변화가 예상된다.

 과거, 대상지와 함께 재정비촉진지구에서 해제된 대상지 동측의 신길15 도심공공주택복합사업 추진, 도림로 북측의 도림1공공재개발 및 장미마을 정비사업 추진 등 대상지 주변으로 다수의 개발 움직임이 있다.

 시는 이러한 지역 상황 및 여건변화에 주목, 그간 정체됐던 가마산로 북측의 정주환경 개선 및 지역에 활력을 주는 단지 조성에 주안점을 두고 기획안을 마련했다. 이를 실현하기 위해 ▲안전하고 편리하게 연결되는 보행동선 구축 ▲지역 맞춤형 생활편의공간 제공 ▲주변과 조화를 이루는 열린 경관 창출 ▲유연한 도시계획 및 다각도의 사업실현 방안 적용을 금번 기획에 담았다.

 첫째, 학교가는 길 등 기존 보행 흐름이 끊어지지 않도록 하면서, 보행 편의성과 안전성은 대폭 증진한다. 대상지 서측 저층주거지 - 동측 도림초등학교를 잇는 단지내 공공보행통로를 배치해 기존 보행이 단절되지 않으면서 안전하고 편리한 통학로를 확보한다. 또한, 대상지 서측 가마산로61길은 보도와 차도 분리, 동측 가마산로65길은 보도 추가 확보 등 안전한 보행공간 확보를 최우선한 기획을 마련했다.

 대상지 북동측 6m의 지형차가 나는 구간은 2단의 데크형으로 대지를 조성하고 데크 하부는 회랑 등으로 조성해 우천시에도 쾌적한 학교가는길 이용이 가능해진다.

 또한 단지내 공공보행통로는 단차 발생구간에 엘리베이터, 계단 등 수직이동동선을 설치해 보행약자의 보행편의성도 증진한다.

 둘째, 가로 특성을 담은 맞춤형 생활 편의공간을 제공한다. 학교 연접부는 에듀커뮤니티 등 어린이 돌봄 관련 시설을 우선 배치한다. 장래 역세권 형성을 고려한 도신로변 근린생활시설 배치, 단지내 주보행동선과 연계한 주민공동시설 배치 등으로 주민생활의 편의성도 증진한다. 더불어 미래 공공서비스 수요에 대응한 공공공지 등 지역 맞춤형 공공시설도 확충한다.

 대상지내 국·공유지를 활용, 도로 등 필수 기반시설을 재배치한다. 또한 기존 국·공유지 일부는 공공공지로 재조성하고 신혼부부 등을 위한 미리내집 용지로 활용을 검토하되, 장래 공공시설 수요에 대응해 탄력적 조정이 가능하도록 한다.

 셋째, 도림초등학교(동측) 일조 영향 및 도림사거리역(서측) 신설 등을 고려해 ‘서고동저’의 다채로운 스카이라인을 조성한다. 또한 보행동선과 연계한 동서방향 경관축 확보로 단지내 개방감 확보 및 지역으로 열린 도시경관을 창출한다.

 도림초등학교 교육환경 및 서측 저층주거지를 고려해 가로변에는 중저층 주동을 배치한다. 그리고 단지 중앙으로 갈수록 점진적으로 상승하는 텐트형 스카이라인 및 최고 38층의 주동을 배치한다.

 마지막으로 용도지역 상향 및 최고 38층의 유연한 높이계획 등 지역 맞춤형 도시계획을 적용하고 「2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획」의 사업성 보정계수 등 사업지원방안도 적극 도입해 사업실현성을 증진한다.

 최고 2단계의 용도지역 상향(제2종(7층), 제2종주거 → 제3종주거)과 사업성 보정계수(1.52) 및 기준용적률 20% 상향 등 사업실현성 증대를 위한 다각도의 방안을 적용한다.

 금번 기획은 대상지의 주거환경 정비뿐만 아니라 남측 재정비촉진사업 완료 지역과 신안산선 신설 및 주변 개발 등 지역의 과거와 현재, 미래를 아우르는 계획 수립에 주안점을 두었다. 이에 서울시는 기획이 완료된 대상지의 정비계획도 빠르게 수립되어 지역의 변화를 선도할 수 있도록 앞으로 적극 지원해 나갈 예정이다.

 ‘신속통합기획 절차 간소화’를 통한 도시계획수권분과위원회, 사업시행계획 통합심의가 가능해지면서 사업 기간의 단축효과도 기대된다.

 이번 신길동 314-14 일대 재개발 신속통합기획 확정으로 서울시 내 대상지 총 204개소 중 124개소(약 22.3만호)의 기획이 마무리됐다.

 기획완료된 124개소는 ▲정비계획 수립 중인 51개소 ▲정비계획 지정 48개소 ▲조합설립인가 20개소 ▲사업시행인가 등 5개소로, 신속통합기획 이후 후속 절차도 원활하게 진행되고 있다.

 조남준 서울시 도시공간본부장은 “이번 신속통합기획은 그간 개발이 정체됐던 신길동 일대에 새로운 전환점을 마련할 것”이라며 “신안산선 개통에 따라 향후 여의도, 서울역까지의 접근성도 기대되는 신길동 일대의 신속통합기획은 지역의 정주환경 정비를 넘어 도시 경쟁력을 높이는 마중물 역할을 할 것으로 기대한다.”라고 밝혔다.